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07.09.2018

Spekulationssteuer bei Ferien- oder Zweitwohnung vermeiden

Immobilien aktuell

Wer Immobilien vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist mit Gewinn verkauft, muss den Gewinn nicht versteuern, wenn er die Immobilie zu bestimmten Zeiten ausschließlich selbst genutzt hat. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, was unter einer „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ zu verstehen ist.

Eine Eigennutzung setzt nicht voraus, dass der Eigentümer die Wohnung /das Haus als Hauptwohnsitz bewohnt oder sich dort überwiegend aufhält. Es reicht aus, wenn er seine Immobilie nur zeitweilig nutzt, sofern sie ihm in der übrigen Zeit dauerhaft zur Verfügung steht. Das gilt auch für Ferienimmobilien und Zweitwohnungen, die nicht zur Vermietung bestimmt sind. Eine steuerfreie Veräußerung von Immobilien innerhalb der 10-Jahresfrist setzt voraus, dass der Eigentümer die Immobilie drei Jahre am Stück selbst nutzt, und zwar im Jahr der Veräußerung und in den beiden Vorjahren. Dabei müssen es nicht 36 Monate sein. Ein Jahr und zwei Tage können bei geschickter Zeitplanung ausreichend sein.

Weitere Immobilienurteile

Hygiene ist nicht jedermanns Sache: Beim Thema Hygiene gibt es durchaus unterschiedliche Vorstellungen. Und das nicht nur zwischen Vermieter und Mietern, sondern auch bei den Gerichten. Im zugrundeliegenden Fall war die Wohnung einer Mieterin derart verdreckt, dass der Vermieter fristlos kündigte. Die Rede war von Kakerlaken und Rattenkot, der vor allem das Badezimmer extrem beschädigte, so dass es sich weder betreten noch benutzen ließ. Auch der Rest der Wohnung war in einem äußert schlechten Zustand. Die Mieterin klagte gegen die fristlose Kündigung beim Amtsgericht Berlin – und das mit Erfolg. Vor dem Landgericht hatte dann der Vermieter Erfolg. Da die Mieterin keine Einsicht zeigte und bereits Schäden an der Substanz entstanden sind, die eine weitere Verschlimmerung befürchten lassen, so die Richter, ist die Kündigung ohne vorherige Abmahnung ausnahmsweise zulässig (Az.: 67 S 8/17).

Wäschetrocknen in der Wohnung: Das Trocknen der Wäsche in der Wohnung ist selbst dann erlaubt, wenn im Haus ein Trockenraum vorhanden ist. Ein Vermieter wollte einer Mieterin das Wäschetrocknen in der Wohnung verbieten. Er verwies auf die Hausordnung, in der stand, dass dies nur in einem gemeinsamen Waschkeller zulässig sei. Zudem gab der Vermieter zu bedenken, dass sich aufgrund der Feuchtigkeit Schimmel bilden könnte. Die Richter sahen den Fall anders. Zum einen regelt die Hausordnung nur das Verhalten der Mieter untereinander. Zum anderen gehört das Trocknen von Wäsche zum normalen Gebrauch der Mietsache und kann vom Vermieter weder durch den Mietvertrag noch durch die Hausordnung untersagt werden (Az.: 53 C 1736/08). 

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