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15.11.2019

Immobilien als Geldanlage

Lohnen sich Investitionen in Betongold noch?

Immobilien boomen seit vielen Jahren. „Betongold“ ist bei den Deutschen beliebt, weil es als klassischer Sachwert vor der Geldentwertung schützt. Immobilien sind auch deshalb angesagt, weil es bei dem aktuell sehr niedrigen Zinsniveau einerseits günstige Baudarlehen gibt, andererseits aber auch attraktive Anlagealternativen fehlen. Der Boom hat aber vor allem in den Metropolen auch zu einem satten Preisanstieg geführt. Lohnen sich daher Immobilien noch als Geldanlage? Ein Blick in einige Studien verschafft ein wenig Klarheit.

Preise für Wohnimmobilien

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sind die Preise für Wohnimmobilien seit 2015 um durchschnittlich 15 Prozent gestiegen. Der Preisanstieg ist bei einer längeren Betrachtungsperiode noch eindrucksvoller. So geht das Forschungsinstitut Empirica von einem Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen (ETW) seit 2005 von durchschnittlich 68 Prozent aus, und zwar von 1.387 auf 2.327 Euro pro qm.

In dieser Durchschnittsbetrachtung geht ein wenig unter, dass der Immobilienmarkt in Deutschland zweigeteilt ist. In Wachstumsregionen und A-Städten haben sich die Preise in den letzten 10 Jahren mehr als verdoppelt, in München und Berlin sogar verdreifacht. Die Preise dort werden auch zukünftig anziehen. In den B-Städten sind die Preise dagegen weniger stark gestiegen. In manchen ländlichen Regionen mit schrumpfender Bevölkerungszahl sinken sie sogar.

Mieten für Wohnimmobilien

Im Vergleich zu den Immobilienpreisen haben sich die Mieten in Deutschland weniger stark erhöht. Nach Angaben von Empirica sind sie seit 2005 von durchschnittlich 5,79 auf 7,75 Euro pro qm gestiegen. Das sind 34 Prozent. Die durchschnittlichen Renditen sinken also für Neuinvestoren. Ob sich die Mieten an die höheren Immobilienpreise zukünftig noch anpassen, ist nicht abzuschätzen. Hohe Mieten stehen zunehmend im Brennpunkt der Politik und Öffentlichkeit, wie der umstrittene Berliner Mietendeckel zeigt. Auch bei den Mieten gibt es regionale Unterschiede. Während in München durchschnittlich 17 Euro pro qm aufgerufen werden, sind die Mieten in Berlin und Leipzig mit durchschnittlich 7 Euro noch moderat.

Micro-Appartements

In den letzten Jahren sind in den Großstädten Micro-Appartements mit 1-2 Räumen besonders in Mode gekommen. In A-Städten liegt ihr Anteil an den Neubauten schon bei über 50 Prozent. Das liegt vor allem daran, dass dort die Zahl der Single-Haushalte zunimmt. Für Investoren sind Micro-Appartements attraktiv. Die nötige Investitionssumme ist niedriger und die zumeist komplett möblierten Appartements erzielen höhere Mieten als Wohnungen in vergleichbarer Größe. Allerdings müssen Micro-Appartements eine gute zentrale und urbane Lage aufweisen oder z. B. in Universitätsnähe liegen. Micro-Appartements erfordern allerdings ein intensiveres Vermietungsmanagement, da Mieter häufiger wechseln.

Gewerbeimmobilien

Bei Gewerbeimmobilien boomen der Bau und die Transaktionen von Hallen und Büros seit Jahren. Aber auch bei Büros gilt, dass die Preise stärker steigen als die Mieten. Folglich sind die Nettoanfangsrenditen dort in den letzten 10 Jahren von 5,49 Prozent auf unter drei Prozent gesunken (Quelle: bulwiengesa AG). Bei Einzelhandelsflächen birgt der wachsende Online-Handel einige Risiken.

Neubauprojekte