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29.03.2019

Lärmprotokoll ist nicht immer nötig

Immobilien aktuell

Lärm in einem Mehrfamilienhaus ist grundsätzlich hinnehmbar und führt nicht ohne Weiteres zu einem Mangel an der Mietsache. Vor allem Kinderlärm ist von den Mitbewohnern zu dulden. Allerdings hat der Lärm auch hier seine Grenzen.

Zu berücksichtigen sind Alter und Gesundheitszustand des Kindes sowie Möglichkeiten der Lärmvermeidung durch erzieherische und bauliche Maßnahmen. In einem aktuellen Fall verklagte eine Mieterin aus Berlin ihre Vermieterin auf Mietminderung und Beseitigung der Lärmbelästigung. Anhand eines Lärmprotokolls legte die Mieterin dar, welchen Lärmbelästigungen sie aus der über ihr liegenden Wohnung ausgesetzt war. Nachdem die gerichtlichen Vorinstanzen die Klage der Mieterin abwiesen, ging der Fall bis zum Bundesgerichtshof. Der BGH hob die Entscheidung auf, da nach Ansicht der Bundesrichter die lautstarken familiären Auseinandersetzungen die hinzunehmende Toleranzgrenze überschreiten. Der Fall ging an die Vorinstanz zurück. Der BGH wies zudem darauf hin, dass Mieter kein detailliertes Lärmprotokoll führen müssen, so wie viele Gerichte zu Unrecht fordern. Vielmehr genügt eine Beschreibung der Lärmbelästigungen in Bezug auf die Art und Dauer der Beeinträchtigungen sowie die Tageszeiten und Frequenzen der Ruhestörungen (BGH, Beschluss vom 22.8.2017, VIII ZR 226/16).

Weitere Immobilienurteile

Feuchter Keller ist kein Mangel: Ein Mieter einer Altbauwohnung lagerte Polstermöbel und andere Gegenstände in seinem Keller. Dabei wurden die Sachen durch von außen eindringende Feuchtigkeit durchnässt und beschädigt, teilweise sogar zerstört. Der Mieter machte daraufhin Schadenersatz in Höhe von rund 5.400 Euro geltend und begehrte eine 10-prozentige Mietminderung. Der Fall ging vor das Gericht. Die Richter entschieden zu Gunsten des Vermieters (Az.: 1 S 228/14). Sie begründeten ihr Urteil damit, dass man bei einem um 1900 errichteten Gebäude als Mieter nicht erwarten kann, dass der Keller für die Lagerung von Polstermöbeln und anderen Gegenständen geeignet sei. Im Errichtungsjahr um 1900 gab es keine Vorschriften zur Abdichtung und Isolierung von Bauwerken. Daher ist ein feuchter Keller in einem Gebäude aus dem Jahr 1900 kein Mangel. Da die Altbauwohnung einen Mindestwohnstandard bietet, ist der Vermieter auch nicht zu Sanierungsmaßnahmen verpflichtet.  

Hohe Bäume im Garten: Hohe Bäume führen regelmäßig zu Streitigkeiten unter Nachbarn. Vor allem dann, wenn die Bäume zu viel Schatten auf die angrenzenden Grundstücke werfen. Ein Fall wurde vor dem Bundesgerichtshof entschieden. Ein Ehepaar hatte 1994 ein Haus in der Nähe eines städtischen Parks gekauft. Rund zehn Meter vom Grundstück entfernt standen zwei 25 Meter hohe Eschen, die vor allem in den Sommermonaten viel Schatten auf das Grundstück warfen. Das Ehepaar forderte die Stadt Bielefeld auf, die beiden Eschen zu fällen. Die Stadt weigerte sich. Zu Recht, so entschieden die Bundesrichter. Bei Schatten handelt es sich um eine sogenannte negative Emission – anders als bei Rauch oder Lärm. Bei negativen Emissionen besteht in der Regel kein Abwehrrecht, denn keiner tut jemandem etwas. Es liegt auch keine unverhältnismäßige Beeinträchtigung vor, da die Bäume im Herbst, Winter und Frühjahr das Grundstück nicht verschatten (Az.: BGH V ZR 229/14).

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